2011年2月から9月まで、「ときどき日記」で5回に分けてマンション建替え経過を記しましたが、
お問い合わせが数多く寄せられるため、今後増大するマンション建替えで、共同化など優良再開発
で街の活性化を目指す上で参考になれば・・・と、一つのページにまとめました。是非、ご一読を。

2011年2月19日(土)
マンション建替え経過ー1
 業平のスカイ・ツリーが今年の暮れに完成し、来春の今頃が開業予定です。
 一方、西浅草で近隣との共同化・一体化による、区内初のマンション建替え事業も、スカイ・ツリーと同様順調に進
み来年の同時期に完成し、順次入居の予定です。
 どちらも「あと1年」となり、楽しみですね。
 左の写真の通り、東京スカイ・ツリーは現在584m、あと50mで目標の634mですが、今年3月には達する予定だ
そうです。
  西浅草のタワーマンションは、37階建/693世帯が入居できる<ビッグ・プロジェクト>で、現在は16階辺りま
で建ち上がっているいるように見て取れます。
 「1週間にワンフロアー建ち上がる」と聞いていましたが、その通りで、今夏の7〜8月頃には目標の高さに到達する
でしょう。

 この、台東区内初のマンション建替え事業について、「参考までに共同化の手法や、管理組合(従来の権利者)の
合意形成に至る経過などを教えて・・・。」と多くの方々からお問い合わせがあるので、何回かに分けて<ときどき>
記していこうと思います。

 私が住んでいた(旧)藤和西浅草コープは、南側にNTTが所有していた約900坪の土地や、運送会社などが所有
する土地に隣接した11階建、108戸のマンションでした。
 NTTはこの広大な土地を、ご存知、国交省の事務次官経験者などが天下りや渡りなどを繰り返す「独立行政法人
都市再生機構(旧・都市基盤整備公団)に売却したことが始まりです。
 この機構が、平成14年春にマンション管理組合(権利者=所有者)に共同化を呼び掛け、一体的開発に向けた
説明と共に、まず「住まい方アンケート」の実施を提案してきたのです。
 理事会に諮った上で、簡単な「住まい方アンケート」は実施しましたが、翌15年に都市再生機構との勉強会開催
に向けた「アンケート」結果は、権利者の皆さんは「・・・都市再生機構に対する信頼関係が築けない・・・。」などの
理由で開催には否定的な意見が多く、理事会においても勉強会は「不要」との結論を出したのでした。

 マンションの権利者である皆さんは、機構の体質や対応等を素早く見抜いて、提示された条件などに惑わされず
大事業をやる<パートナー>として「信用できない」と判断したことが、最大の理由だと捉えています。
2011年2月26日(土)
マンション建替え経過ー2
   右の写真は、18階を建ち上げているところを、現場から南西方向にある建物から写しました。
   建設工事も、マンションの売れ行きも順調のようです。

   さて、19日の日記の続きを。
   前理事長から引き継いで、私が平成17年4月に新理事長に就きました。

   天下り組織の都合なのか、マンションの住民の気乗りしない様子を見て取ったのか、機構側 は
  「・・・都合により、当該地を公募・売却する方針・・・」と平成17年6月に伝えてきたのです。
   腰が定まらず、ブレブレで、いい加減な連中の対応に、「ヤッパリネ」と云うのが皆さんの感想で
  した。
   この共同化話の成り行きを注視してきましたが、こうした結果に以前から計画をしていた大規模
  改修を予定通りに実施することなり、8月早々から建物全体に足場を組んで、年末までの予定で
  大々的に改修工事が始まったのでした。

   この改修工事が始まって2ヶ月程したある日、建設会社の潟tジタと、藤和不動産株の担当者が
  揃って尋ねてきたのです。
   用件は「UR都市再生機構との話がまとまらなかったことは、業界筋から入ってきました。機構が
  目の前の約900坪の土地売却で競売にかけたら、当社も公開入札への参加を考えている・・・。」
  そして「もし落札できたら、今一度、共同化・一体化を検討いただけないか。」と云うのです。
   機構側と共同化を検討・研究する「勉強会」を蹴飛ばしてから、まだそんなに日が経っていません
  が、理事会では「すぐに全体会を開催して、権利者(住民)の皆さんに諮ってご意見を伺おう・・・。」
  ということになったのです。
2011年3月8日(火)
マンション建替え経過ー3
   2月26日の続きを。

 権利者の皆さんのご判断は、改めて「勉強、検討をしよう。」でした。
 藤和西浅草コープは、30年ほど前に潟tジタが施工、藤和不動産が分譲したマンションです。
 権利者の皆さんは、この間、施工・販売・管理に大きな失点が無く、おおむね納得かつ満足して、両社に対して一定の信用をしていたことが
再度の検討につながったと推察しています。
 ここが、最初に共同化の話を持ってきた都市再生機構と、信頼関係の上で大きく違っていた点でしょう。

 明けて平成18年2月に、藤和西浅草コープの南側の旧NTTの土地(約900坪/独立行政法人・都市再生機構所有)の「競売」が実施され
ましたが、主に東京の西部地域で急激に業績を伸ばしているという潟c潟cgが、想定外と云うか予想に反して落札し、3月末に売買が成立
してしまったのです。(後日追記:約43億円という途轍もないバカ高で落札したようで。・・・と云うことは都市再生機構は『地上げ屋か』)
 この周辺では余り知られていない新興のマンション業者が、路線化などから創造していた価格帯を大きく越える金額で落札したのにはビッ
クリしました。(確か、約43億円と記憶していますが?)
 「既にバブルが弾けて、相当の年数が経っているのに・・・」というのが、その時の感想です。
 この結果を聞いて、藤和西浅草コープの皆さんは「これで共同化話は無くなった・・・」と感じた人が多かったのではないでしょうか。
 現に、南側のまん前に新しいマンションが出来たら、「がんばって、ソッチへ移るかな」と云う人もいた位でした。

 でも競売がすんで何ヶ月もしない内に、潟c潟cg側が「藤和マンションと共同化・一体化事業」として、一緒に検討をしていく旨を伝えてきた
のです。
 こうして改めて藤和不動産/建築の潟tジタ/潟c潟cgが共同企業体を構成して、プラス藤和マンションの管理組合(マンション権利者)が
ひとつのテーブルについて、「勉強・検討」が開始されたのです。
 並行して、隣接の運送会社の約300坪ほどの土地や民間の所有地に、共同事業体による呼びかけが順調に進み、土地の形状が三方道路
となる約2,000坪に近い長方形の敷地がまとまったのです。
 一方マンションの管理組合は、それぞれの権利分の確定、仮住まいの問題、税金などの取り扱い・・・と解決すべき課題は多岐にわたりまし
たが、企業体は根気よく対応すると共に、他の地域で最近手がけた新築マンションの見学会なども実施され、また管理組合(権利者側)にお
いても、数え切れない程の理事会、全大会、臨時総会、定時総会を繰り返し、検討・勉強を積み重ねて、「建替え推進決議」〜「建替え決議」
の採択・・・と、法律に則って順調に進んで、その結果として権利者の8割を大きく超える賛成者を経て、成案が固まったのでした。
2011年5月18日(水)
マンション建替え経過ー4
     爽やかな陽気の五月なのに、何処からも「祭囃子」が聞こえてきません。
  下谷も、三社も、小野照・・・も無いのです。寂しいですね。

  さて、3月8日の「マンション建替え経過ー3」以来、暫くぶりに続きを記します。

  基本が「等価交換」ですから、権利床面積や階数などから割り出した基本的な査定方針に則っ算出された
「等価」を事前に受けた上で、平成19年(2007年)末までに、権利者の皆さんはそれぞれ仮住まいに転居した
のです。
  マンション建替えの重要かつ基本的な<部分>で、この「等価」には仮住居にかかる費用の一部も一律に
含まれています。
  そうでなかったら、権利者の皆さん仮住まいではなく、単なる「転居」を選ぶと思います。
  建替え事業がまとまるということは、従来からの権利者である居住者の負担を、如何に抑えられるか・・・が
一つの大きなポイントですから。

  建替えにかかる数年間は不便・不自由があっても、完成後に新たな「権利」形態が確保でき、そこに「価値」
を見出したからこそ、圧倒的多数の権利者の皆さん方は「建替え」に賛成したのでしょう。

  旧マンションを退去するに当たって、等価での金銭的な処置が済んでいますから、新築されたマンションの
同程度の価格の部屋を求めるのであれば、単純な話が差額の出費は無い・・・というケースもあるし、「否、家族
構成が変わるから・・・」とか、または「ライフスタイル等を考えて、今までよりも小さな権利床でいい・・・」となれば
場合によっては幾らかのの残金が出る場合もあるでしょう。
 逆に「この機会に、より広い部屋を・・・」や、「今までと違って南向きの高層へ・・・」と云う場合には、それ相応の
差額を支払うことになります。

  こうした<ニーズを満たす>というのでしょうか、それぞれのライフスタイルにまで触れるような細やかな作業
の積み重ねがあって、台東区初の「マンション建替え事業」がここまできたのだと思います。
 
2011年10月17日(月)
マンション建替え経過ー5
  建設工事に使われていた大クレーン2基の内、南側の1基が解体されつつあります。
  20階余までは内装もほぼ完成して、順次最上階に向かって順調に工程を進めていると、過日の建替え連絡協議会の役員会で報告がありました。
  3月末に「鍵」を引き渡す段取りのようですが、例えば子供の入学や転入学のあるお宅は、もう少し入居が早いと、年度の切り替え時期にあらゆることが
 動きやすくなるのでしょう・・・が。

  ご近所の方と話していると、「○○町会の△△さんが買ったんだって・・・」とか、「○○さんの息子夫婦がはいるんだって・・・」と話題になっていますが、
 確かに販売会社の人に聞くと「地元の方の購入割合が
少し多い・・・」と云っていました。
  完成したら「あっ、あの他人も・・・。この他人も・・・。」という状況かも知れませんね。

  さて、しばらくぶりに「建替え経過ー5」を記します。
  2007年末までに、旧マンションの全員が引っ越す予定だったのですが、権利者の1軒がファミリー内の調整が長引いて明け渡しが半年弱。
  更に2008年秋の<リーマン・ショック>の余波で共同事業者の「潟c潟cg」が、会社更生の法手続きを申請したことで計画は一時中断しましたが、
 モリモト分を三菱グループ等が引き受けるための整理と引継ぎに半年余、合計1年程が当初の計画よりも遅れたのです。
  旧マンションは施工が潟tジタ、販売が藤和不動産のコンビでした。
  区内初の建替え事業もこの2社が提案してきたのですが、隣地(NTT所有、その後UR都市機構)の競売に新興業者のモリモトが割り込んできて、販売
 施工の2社だけではなく、従来の権利者(旧マンション権利者)もビックリしました。
  でも藤和は三菱との繋がりが深く、フジタは<ゴールドマンサックス>の支えがあることで信頼・安心の度合いが高く、「お邪魔虫」とも云える潟c潟cgの
 処理で着工が延びたけれど、結果的には<スッキリ>した共同事業形態になったというのが、大方の権利者の皆さんの感想だと思います。

  以上のような経過からほぼ1年遅れて着工しましたが、それ以降は多くの皆様のご理解・ご協力等により、順調に麹が行われてきたのです。
  一方、今年3月11日の「東日本大震災」では、資材調達などで工事に影響が出たのですが、関係者の努力で着実に遅れを取り返しつつあるようです。
  でも、冒頭記したとおり入居予定者にとってみれば、「もうあと少し早まらないかなぁー」というのが、個々まできての偽らざる気持ちでしょうか。

  台東区内で初のマンション建替え事業の大まかな経過を記してきました。
  最初に計画が持ち上がった時、「地震や災害に強いこと。そのために、公開空地に非常トイレの設置や防災倉庫など、その時点で考え得る防災設備の
 充実」と、「目の前の公園を活用しつつ、保育機能の充実」という提案をしてきましたが、間もなく実現するのです。

  等価交換の手法で建替え事業が進められてきましたが、工事に入る前、旧マンションの明け渡し前に一旦決済をして、竣工予定の2年程前に希望する
 部屋の10%の内金を支払い、並行するようにオプションを決めて、完成時に残金を決済するという段取りは、粛々と機能してきていると思います。
  ましてや今春の大地震のようなことがあると、この方法がベターだったと実感しています。
  
  この先、区内の各地でマンションの建替えが課題となるでしょう。
  先鞭を・・・との想いがありましたが、このような形状の土地であったからこそという点は否めず、敷地は目一杯、容積率も目一杯の区内に散在する10
 階建て前後のマンション建替えは、今後非常な困難が伴うでしょう。

  「建替えなくてはならないのに、建替え出来ない」ことが、大きく社会問題化してくるでしょう。
  高速道路や橋・公共施設など、昨今指摘されている<インフラ>問題と同様です。(この2行は後日追記)

  だから私たちの体験が、どこかでお役に立つこともあるのでは・・・と考えて、経過を5回に分けて記しました。
  特に、隣接の方々には工事などで格別のご理解・ご協力をいただいてきたことは、旧来の権利者だけでなく、新たに入居する総ての方々も、胸に留め
 なくてはならないことだと思うのです。
  その一方で、「隣が家を建てたら、腹が立つ」という類の、日本の村社会特有の妬み・僻み・やっかみという感情にプラスして、この機会に<迷惑料>
名目で「フンダクッテやれ」という一部の人間の醜さは、尋常ではありません。
  「ごもっとも」という要望の一方で、「何それっ」という要求もあって、何度も唖然としました。
  この辺のことは「建替え経過ー番外編/裏話」として、今後詳しく記していこうと考えています。
 
   年 月 日( )
マンション建替え経過−番外編
 5回シリーズで経過の大筋を記してきました。
 2012年春、完成したタワーマンションに従来の権利者も、新規に購入した権利者も、引越し希望日を申請し、当然のことですが分け隔て無く、抽選により
順次入居が進行しました。

 落ち着いた処で別途、番外編をと思っていますが、もう少し時間を置いて・・・の方がいいかな・・・と考えています。
 それ程に大きな事業だったのですが、理事会としては百名近い権利者の様々なご意見を、民主的かつオープンにお聞きすることを第一義としてきました。
 その結果が予想を大きく上回る「賛成」の決議によって、台東区内初のマンション建替え事業が完成したのです。

 築30年近い、ニュータウン現象を起こし始めたマンションですから、ほとんどの権利者は<渡りに舟>と直ぐにピンときたのですが、周囲には様々なタイプ
の人が本性むき出しで跋扈して、「世の中について凄いお勉強になった・・・」というのが、皆さんの一致した感想です。
 だから・・・もう少し経ったらそのあたりを書こうと考えています。
 
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台東区内初